区域因素是指该设店地点所在的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性。
（1）住宅区应注意的区域因素有：①采光、温度、湿度、风向等气候条件；②当地居民的职业、教育水准，社会阶层等居住环境的状况；③市街道的宽度、构造等状况；④离市中心的距离及交通设施情形；⑤商店街的林立状况；⑥学校、公园、医院等的设立情形；⑦变电所、污水处理场、垃圾清理场等污染源的位置；⑧噪音、空气污染等公害的影响程度；⑨土地利用的管制程度与政策；
⑩市政的开发计划与面积使用的状况。
（2）商业区应注意的区域因素有：①腹地大小与顾客的质与量；②顾客的交通方式与交通状况；③营业类别与竞争状况；④潜在开发市场的机会与投资状况；⑤繁荣的情形与兴衰状况；⑥土地政策与管制程度。以上是分别就住宅区与商业区而言所应注意的区域因素。但有些住宅区可能会被改变用途，转变为商业区，所以除了应注 意改变用途的成熟度如何之外，还要考虑其变更使用前与变更使用后的区域因素。
如何根据不同地点进行具体分析？
（1）土地的个别因素
①位置、面积、地势、地质与地基；②宽度、深度与形状；③通风、采光、干湿程度；④与其他相邻街道的关系；⑤邻近街道的系统、结构；⑥与公共设施、购物中心的接近程度；⑦水电煤气等的供给情形。
（2）建筑物的个别因素
①面积、结构、材料的情形；②设计与设备的等级；③施工质量与费用；④各项法令对建筑物的管制；⑤建筑物与其周边环境的配合状况。
由以上可知，个别因素是以商圈内房地产本身的物理特性为中心，加上接近条件与法令上的限制而形成。一般因素是以人 文条件为背景的考虑因素，所以一般因素可以说是商圈评估的外在因素。个别因素则是决定商圈的内在因素，区域因素则是就 所设地区的特性加以剖析，作为评估的参考。
（3）商圈内人口调查以不同的时间间隔作2至3次商圈人口调查，考查商圈内人口的变迁，例如以家庭式餐厅而言，第1次在1万人以上，第2次 在2万人以上，第3次在5万人以上的话，就是相当不错的地点了。
（4）行人、通行车辆的调查像出售汉堡类的快餐店而言，与其说通行车辆，倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话，通行车辆的 多寡就比较重要了。在这种情形下，快餐店的店前行人，以1天（营业时间内）通过7000人，家庭式餐厅店前通行车辆，以1天 （营业时间内）通过1万辆为最低标准。除了到市政府及相关单位收集资料外，也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地 方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。
详细调查学校、工厂、高速公路、河流的状况，来客的道路被遮断或必需作较大绕行才能到达的话，不算是好商圈。
（5）餐饮店竞争同业调查以住宅地图为准，调查店址周边，尤其是第1商圈内的餐饮业内容，以不同的颜色来表示，记录其业种、业态的情形，来 了解其竞争市场之导向。
（6）了解商圈内顾客的性质按照该都市的人口统计表，调查人口构成比（年龄、性别等等）。若为快餐店，年轻客层越多越好。家庭式餐厅则希望有 较多新家庭的扩充，来形成人口构成比。另外，每一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。
（7）选址必须注意的事项有哪些？①店铺数、分布区域与开店速度。②商圈与店址定位。③国内外财团背景、开幕历史、加盟连锁形态。④营业时间与高峰时段。⑤面积、面宽及曝光度、透视性、明显度、接近性。
⑥人、车潮流量与主要出入路线。⑦租金、投资金额、人事费用与生产机器设备。⑧毛利率、费用率、成本率、报废率。⑨来客数、客单价、营业额及损益推估。⑩卖场配置、台账规划、陈列贩卖的标准及形态。⑾商品结构、商品数、质量外形。⑿价格区、价格带、价格线。⒀主力产品、集客产品、名牌产品、促销产品、新产品。⒁门市之营运基础管理、形象、口碑、推销、业务技巧。⒂人力素质、排班技巧与教育训练制度。⒃顾客满意度与客情关系。
